Monter une Société Civile Immobilière : comment ça marche et quels sont ses profits ?

Monter une Société Civile Immobilière
Monter une Société Civile Immobilière

La Société Civile Immobilière (SCI) est un moyen très populaire pour l’achat de biens immobiliers en France. Cette SCI est valable autant pour ceux qui sont déjà dans le bain, que pour les particuliers voulant se lancer dans le monde des affaires. Mais quels sont donc les avantages et les inconvénients de monter une SCI ? Nous allons nous plonger sur le sujet.

À quel moment la SCI est-elle un moyen approprié pour acheter et gérer une propriété française ?

Une SCI est une société immobilière civile (par opposition à une société commerciale) montée pour posséder, gérer et louer des biens immobiliers. La SCI doit avoir au moins deux actionnaires (il n’y a pas de nombre maximum), qui peuvent être des résidents ou des non-résidents de France, des particuliers ou des entreprises.

La responsabilité des actionnaires est limitée et est attribuée en fonction de leur participation proportionnelle dans la SCI. La SCI est gérée par un ou plusieurs gestionnaires. Ils n’ont pas à être actionnaires, mais doivent être des individus, pas des entreprises.

La raison la plus fréquente qui incite à monter une SCI est lorsque plusieurs intéressés achètent un bien immobilier ensemble. L’autre option, la copropriété, est plus difficile à gérer en droit français. Cela est particulièrement vrai si un ou plusieurs acheteurs sont assistés par des partis, tels que des enfants mineurs ou des adultes sous surveillance légale.

Par conséquent, de nombreuses familles achètent des propriétés via une SCI. Une SCI peut être mise en place relativement rapidement et à un coût modéré. Elle peut même être créée après la signature d’une promesse de vente et avant la délivrance titre de propriété, à condition que la promesse contienne une clause permettant à un autre nom de se substituer à l’acheteur désigné.

Les avantages de monter une SCI

Le principal avantage de monter une SCI c’est qu’elle offre une alternative à la copropriété lorsque plusieurs acquéreurs achètent ladite propriété. Une copropriété est actuellement soumise au droit français des successions.

Cela est un avantage parce que la succession contient des titres plutôt que des actifs fixes. Une SCI évite donc l’application des lois successorales françaises ; y compris la répartition obligatoire d’un pourcentage de l’héritage entre les enfants. Elle évite également l’implication d’un notaire dans la succession.

En outre, il est plus facile de transférer la propriété de l’immobilier par la suite en vendant les actions de la SCI plutôt que la propriété elle-même. La transaction ne nécessite pas l’intervention d’un notaire français et, pour l’acheteur, cela permet d’économiser des frais de timbre.

En ce qui concerne les impôts, la SCI est une entité intermédiaire et n’est donc pas assujettie à l’impôt des sociétés. Ainsi, toute perte fiscale subie ou profit réalisé sur la propriété est répercuté sur ses actionnaires en fonction de leurs participations respectives dans la SCI et les actionnaires déclarent ces montants sur leurs déclarations fiscales individuelles.

Les inconvénients d’une SCI

Lorsqu’une SCI signe le contrat d’achat d’une propriété, elle ne bénéficie pas de la période de rétractation dont jouissent les acheteurs individuels. Les SCI n’ont pas non plus droit aux diagnostics statutaires (enquêtes) qui sont requis lorsque la propriété est vendue à des particuliers.

De même, les prêts hypothécaires pour les SCI sont généralement plus coûteux et soumis à des dispositions plus sévères. De plus, la direction d’une SCI a l’obligation de tenir des assemblées générales annuelles. Ces assemblées doivent approuver ses comptes annuels, bien qu’il ne soit pas nécessaire de les déposer et de les publier comme d’autres sociétés françaises doivent le faire.